La confianza en los informes de sostenibilidad sigue siendo limitada entre quienes toman decisiones de inversión. En 2025, casi el 70 % de los inversores encuestados por Morgan Stanley identificaba el greenwashing y la falta de fiabilidad de los datos reportados como las principales barreras para invertir en sostenibilidad. Y cuando una afirmación sostenible no se puede demostrar, la confianza se resiente y el capital se mueve hacia proyectos más sólidos.
En el sector inmobiliario, esta desconfianza tiene especial relevancia. La edificación y la construcción concentran alrededor del 37 % de las emisiones globales de CO₂ y cerca del 50 % de la extracción mundial de materiales. Durante años, además, el sector ha llenado sus dossieres comerciales de paneles solares en renders, fachadas verdes en planos y vocabulario sostenible que no siempre venía acompañado de evidencia documental.
La diligencia debida clásica, la que revisa urbanismo, licencias, CAPEX y contingencias legales, sigue siendo imprescindible. Pero ya no cubre por completo uno de los ámbitos de riesgo que más está creciendo. Hace falta una lectura ESG adicional para diferenciar lo que una promotora mide, documenta y reporta de aquello que simplemente declara.
Esta guía propone un método sencillo, en el que cada afirmación sostenible se examina desde tres preguntas: qué se promete, qué evidencia lo respalda y cómo se hará seguimiento en el tiempo. Si las tres respuestas están documentadas, el proyecto gana consistencia. Si falta alguna, conviene entender por qué antes de avanzar.
Por qué la due diligence ESG gana peso en 2026
La presión regulatoria es la más visible. La Taxonomía de la UE define qué actividades inmobiliarias pueden considerarse ambientalmente sostenibles y lo hace con una lógica que conviene entender bien porque suele malinterpretarse. Una actividad se considera alineada cuando contribuye de forma sustancial a al menos uno de los seis objetivos ambientales, no causa un perjuicio significativo a los otros cinco y respeta unas salvaguardas sociales mínimas. Los seis objetivos son la mitigación del cambio climático, la adaptación al cambio climático, el uso sostenible del agua y los recursos marinos, la economía circular, la prevención de la contaminación y la protección de la biodiversidad. Por lo tanto, un edificio puede alinearse por distintas vías, no sólo por la de eficiencia energética.
También el marco financiero europeo ha elevado el nivel de exigencia. Los productos clasificados como Artículo 8 o Artículo 9 bajo SFDR deben reportar las características ambientales o sociales que comunican, de acuerdo con el Reglamento europeo sobre divulgación de sostenibilidad en el sector financiero. A ello se suma a revisión de la EPBD aprobada en 2024, que marca dos exigencias diferenciadas. Para los edificios nuevos, transición a la categoría de edificios de cero emisiones desde 2028 en organismos públicos y desde 2030 en el resto. Para el parque existente, elevación progresiva de los estándares mínimos de eficiencia energética sin requerir cero emisiones, mediante calendarios nacionales de renovación.
La CSRD, aunque su calendario se ha visto ajustado por el paquete Omnibus y la directiva “stop-the-clock”, mantiene una dirección clara hacia una mayor transparencia, comparabilidad y exigencia sobre la información de sostenibilidad que reciben inversores y mercado. La Comisión Europea recuerda que las empresas sujetas a la CSRD deben reportar bajo los estándares europeos de sostenibilidad, aunque el alcance y los plazos se han visto modificados por las iniciativas de simplificación normativa.
El mercado avanza en la misma dirección y en los principales informes europeos de real estate, ESG aparece ya como un factor relevante para el desarrollo inmobiliario y para la estrategia de inversión. En 2025, el 69 % de los inversores inmobiliarios encuestados por Knight Frank identificaba los compromisos de descarbonización como un motor de su estrategia ESG.
El riesgo legal también ha ganado protagonismo. En los últimos años, varias investigaciones y sanciones vinculadas a afirmaciones ESG han mostrado que el greenwashing va a dejar de ser sólo un problema reputacional para convertirse en un riesgo financiero, legal y regulatorio. Uno de los casos más conocidos fue el de DWS, que aceptó en 2023 pagar una sanción en Estados Unidos por declaraciones incorrectas sobre inversiones ESG.
Un inversor que evalúa proyectos inmobiliarios
sin una lectura ESG deja fuera una fuente de riesgo
cada vez más relevante para el valor futuro del activo.
Tres preguntas para leer e interpretar cualquier afirmación sostenible
La evaluación puede simplificarse en tres preguntas que conviene formular ante cualquier afirmación de sostenibilidad.
La primera es la promesa, es decir, lo que se anuncia. “Edificio sostenible”, “vivienda eficiente”, “neutralidad en carbono en 2030”. Aparece en la web, el dossier comercial y la nota de prensa. Por sí sola, aporta una intención, pero todavía no permite evaluar la solidez del proyecto.
La segunda es la evidencia, que corresponde al documento que respalda esa promesa. Puede ser un certificado con nivel, alcance, fecha y auditor, un análisis de ciclo de vida con metodología explícita, una memoria de sostenibilidad verificada por un tercero independiente o un informe técnico firmado. Sin evidencia documental, la promesa queda en el terreno de la comunicación.
La tercera es el seguimiento, que explica cómo se mide en el tiempo y cómo se reporta. Una promesa con evidencia inicial pero sin monitorización pierde fuerza en cuanto cambia algo operativo en el activo. Importa saber qué KPIs existen, con qué periodicidad se publican, quién los verifica y qué sucede si se incumplen. Ahí es donde un proyecto con vocación de largo plazo se diferencia de una actuación puntual.
Con este filtro, un proyecto que sólo formula promesas se queda en comunicación. Un proyecto que aporta evidencia, pero no seguimiento, muestra un avance incompleto.
Las secciones que desarrollamos a continuación aplican esta lectura a las tres dimensiones del ESG.
La dimensión ambiental
Certificaciones BREEAM, LEED, VERDE y WELL: qué pedir cuando ya hay sello
En España conviven varios sistemas de certificación. BREEAM, LEED y VERDE evalúan categorías similares del desempeño ambiental de un edificio, como energía, materiales, agua, residuos, calidad ambiental interior o uso del suelo, aunque cada uno tiene su propia forma de medirlas, sus métodos de evaluación y sus matices. También cambia la organización que los emite, su origen geográfico y la manera de clasificar los resultados.
BREEAM usa los niveles Pass, Good, Very Good, Excellent y Outstanding. LEED usa Certified, Silver, Gold y Platinum. VERDE, desarrollado por GBCe y con especial atención al ciclo de vida del edificio, usa una escala de 1 a 5 hojas. Cada sistema tiene su enfoque, y la elección entre uno u otro suele responder al tipo de proyecto, el mercado al que se dirige y el reconocimiento que se busca.
WELL, del International WELL Building Institute, se ocupa de algo diferente: la salud y el bienestar de las personas que usan el espacio, con conceptos como aire, agua, luz, confort térmico, sonido, materiales, mente y comunidad.
Sin embargo, ver “BREEAM” o “LEED” en un dossier no aporta información suficiente por sí solo. Hay que pedir hasta cinco datos más, como el nivel exacto, la fase en que está el certificado, el alcance documental, quién es el auditor o asesor acreditado y de qué fecha es el certificado.
También conviene ordenar expectativas. Obtener una certificación puede suponer un coste relevante dentro del presupuesto de construcción y ese coste varía según el sistema, el alcance y el nivel de ambición. Como referencia sectorial, el coste medio de este tipo de certificaciones puede situarse alrededor del 2 % del coste de construcción, con rangos que oscilan entre el 1 % y el 7 %. Pero contar con un sello no equivale automáticamente a estar alineado con la Taxonomía de la UE, ni a tener calificación energética A, ni a ser neutro en carbono. Son herramientas distintas y conviene no mezclarlas.
Eficiencia energética y alineación con la Taxonomía UE
Aquí conviene pasar del lenguaje general al dato técnico. Como la vía más utilizada en el sector inmobiliario es la de contribución al objetivo de mitigación del cambio climático, merece la pena detenerse en sus criterios, recordando que no son el único camino de alineación.
Para la construcción de edificios nuevos, el criterio técnico de contribución sustancial a la mitigación exige que la demanda de energía primaria del edificio sea al menos un 10 % inferior al umbral del Edificio de Consumo de Energía Casi Nulo definido en la normativa nacional, acreditado mediante el certificado de eficiencia energética. En edificios de más de 5.000 metros cuadrados se añade el cálculo de la huella de carbono a lo largo de todo el ciclo de vida, expresada en kg CO₂e por metro cuadrado y una evaluación de riesgos climáticos.
Para la adquisición y propiedad de edificios, la vía de mitigación exige que el inmueble tenga certificado de eficiencia energética de clase A o que se sitúe en el 15 % superior del parque edificatorio nacional o regional por demanda de energía primaria. Existen otras vías de alineación, como la contribución a la adaptación al cambio climático o a la economía circular, cada una con sus propios criterios.
Conviene tener presente que estos criterios están en revisión. La Comisión Europea ha propuesto actualizar el acto delegado de clima durante 2026, con entrada en vigor prevista para enero de 2027, en una dirección que sustituye el umbral del 10 % sobre nZEB por la referencia a los edificios de cero emisiones. La intención declarada es clarificar y simplificar, no rebajar la ambición ambiental.
Con este marco, conviene formular dos preguntas:
- Qué porcentaje del fondo o del proyecto está alineado con la Taxonomía y por qué vía.
- Y qué calificación energética tiene el edificio, así como si existe un sistema de monitorización de los consumos reales una vez en uso o sólo estimaciones de proyecto que después no se contrastan. El certificado de eficiencia energética es obligatorio por ley para vender o alquilar, así que lo relevante no es si existe, sino qué letra alcanza.
Una promotora con respuestas claras a estas preguntas ofrece una base de evidencia sólida. Una que habla de “alta eficiencia energética” sin letra de CEE, sin referencia a la Taxonomía y sin monitorización está todavía en el terreno de la promesa.
Materiales y carbono incorporado
La huella de carbono derivada de la energía que consume el edificio lleva décadas siendo el debate más visible. La huella de carbono incorporada, que es la que se emite al fabricar los materiales y construir el edificio, gana peso ahora porque permite entender el impacto completo de una promoción. En edificios de más de 5.000 m², la Taxonomía ya exige calcular la huella de carbono de todo el ciclo de vida.
Los números marcan diferencias claras entre sistemas constructivos. Un metro cúbico de madera estructural puede retener entre 700 y 900 kg de CO₂ equivalente, mientras que un metro cúbico de hormigón convencional puede emitir entre 250 y 350 kg de CO₂e. Otros análisis de ciclo de vida sitúan las emisiones de sistemas prefabricados de madera y corcho más de un 40 % por debajo de soluciones basadas en ladrillo u hormigón, además de ofrecer buenas prestaciones térmicas y acústicas.
En España, la madera estructural todavía representa una parte reducida de la vivienda de nueva construcción, en torno al 2 % o 3 %, lo que muestra tanto el margen de crecimiento como la necesidad de impulsar proyectos capaces de demostrar su viabilidad técnica, económica y ambiental.
Las preguntas relevantes en este aspecto son cuatro:
- Si existe Análisis de Ciclo de Vida del proyecto, con metodología y alcance especificados.
- Cuál es la huella de carbono incorporada del edificio en kg CO₂e por metro cuadrado.
- Si hay Declaraciones Ambientales de Producto, conocidas como EPD, verificadas de los materiales principales.
- Y qué porcentaje de los materiales viene de fuentes certificadas, como PEFC y FSC en madera o certificaciones equivalentes en el resto.
“Usamos materiales sostenibles” es una afirmación insuficiente si no viene acompañada de datos, alcance y metodología.
Riesgo climático físico, el escenario de 2050
El clima en el que va a operar un edificio construido en 2026 no es el de 2010. Por tanto, debemos preguntarnos cómo se comportará el activo en un escenario donde la inundabilidad, el estrés hídrico, las olas de calor y otros riesgos físicos pueden afectar a la operación y al valor. El análisis de vulnerabilidad climática empieza a consolidarse como herramienta práctica para priorizar medidas de adaptación, tal y como recoge la guía técnica europea sobre adaptación de edificios al cambio climático.
Este análisis ya empieza a incorporarse en procesos de due diligence técnica, especialmente en operaciones con financiación sostenible. Un proyecto que ignora esta dimensión está dejando fuera un riesgo que puede afectar al balance del activo y condiciona la vida útil real del edificio y, con ella, su valor residual.
La dimensión social como una lectura imprescindible en residencial
La S del ESG suele estar menos desarrollada en muchas diligencias debidas inmobiliarias. Sin embargo, en residencial puede concentrar una parte importante del riesgo reputacional y de la calidad urbana del proyecto.
Las preguntas útiles cubren cinco ejes:
- En primer lugar, la vivienda asequible o protegida, es decir, si el proyecto incluye porcentaje destinado a esos regímenes, con qué condiciones y bajo qué calificación administrativa.
- En segundo lugar, la accesibilidad real como el cumplimiento de la normativa de accesibilidad universal por encima del mínimo legal, tanto en zonas comunes como en unidades.
- También es importante revisar la integración con el entorno, es decir, cómo se ha planteado la relación con el barrio existente, qué espacios de uso público o semi público se generan y qué servicios se incorporan a la comunidad.
- El cuarto eje son los procesos de participación con futuros habitantes o vecinos, cuando los hay, con metodología y resultado verificable, no una sesión informativa puntual al final del proyecto.
- El quinto es la cadena de suministro, incluidas las condiciones laborales, la prevención de riesgos y las prácticas de pago a la constructora principal, contratas y subcontratas.
Una promotora que responde a esto con políticas formales, métricas y procesos documentados ofrece señales de gestión madura. Una que reconduce la conversación únicamente hacia las prestaciones del edificio deja una parte relevante del análisis sin resolver.
La dimensión de gobernanza
La G suele ser la pieza menos visible en una diligencia debida típica, y aún así, puede condicionar la decisión de inversión desde las primeras semanas.
Por ello, es clave examinar seis elementos:
- Primero, la estructura societaria del vehículo y del grupo detrás, con beneficiarios finales identificados y trayectoria del equipo gestor.
- Después, el historial de litigios, sanciones administrativas, reclamaciones de consumidores o denuncias de proveedores en los últimos cinco años.
- También es importante comprobar la existencia de una política ESG documentada con responsable interno de rango ejecutivo.
A esto se suma la publicación de la memoria de sostenibilidad bajo estándares reconocidos como GRI, las normas ISSB (IFRS S1 e IFRS S2, que ya integran SASB y TCFD) o, para empresas sujetas a CSRD en la UE, los ESRSEl análisis debería incluir también el formato del reporting al inversor, con frecuencia definida, KPIs comprometidos y mecanismo previsto en caso de desviación. Y por último, también es importante revisar la política formal de proveedores, con código de conducta, criterios de selección y mecanismo de auditoría.
Una promotora con gobernanza ESG real puede responder a esto en una reunión, con documentos a la vista. Cuando esa gobernanza no está suficientemente trabajada, la conversación suele apoyarse más en la ambición del proyecto que en los mecanismos de control. La diferencia se percibe de inmediato.
Cinco señales de alerta
Hay patrones fáciles de detectar, pues suelen aparecer tanto en portales comerciales como en presentaciones a inversores y merece la pena leerlos con atención. Algunos ejemplos habituales son:
Cifras sin metodología. “Reducimos un 40 % las emisiones” sin línea base, sin alcance, sin horizonte y sin metodología. Una afirmación así no permite comparar ni verificar, y replicarla en el dossier comercial puede exponer a la promotora a riesgo regulatorio por publicidad engañosa.
“Eco”, “verde” o “sostenible” sin certificación. Calificar un edificio como “ecológico” porque tiene iluminación LED en zonas comunes, o como “vivienda sostenible” sin Certificado de Eficiencia Energética actualizado, son ejemplos de afirmaciones que conviene revisar con especial cuidado. La Comisión Europea ha señalado que el 53 % de las alegaciones ambientales analizadas en la UE eran vagas, engañosas o infundadas, y que el 40 % carecía de evidencia de respaldo.
Compensaciones de carbono, u offsets, presentadas como reducción real. Comprar créditos de compensación no equivale a haber reducido emisiones. Si el proyecto se anuncia como “neutro en carbono” apoyándose solo en offsets, sin reducir impacto incorporado y operativo, hay un problema metodológico de fondo. La Directiva europea para empoderar a los consumidores en la transición verde refuerza la protección frente a afirmaciones ambientales engañosas, incluidas las basadas en compensaciones de carbono.
Compromisos futuros sin hitos. “Seremos neutros en 2050” sin ruta, sin métrica anual y sin mecanismo de rendición de cuentas funciona más como declaración de intención que como compromiso verificable. Los compromisos creíbles tienen calendario, KPIs, responsable y revisión externa periódica.
Imágenes de naturaleza en lugar de datos. Renders con vegetación abundante, fotos genéricas de hojas verdes o paneles solares como icono cuando no hay paneles solares en el proyecto. La estética puede acompañar, pero no sustituir la información técnica. Las guías europeas sobre protección del consumidor recuerdan que los elementos visuales, como colores, imágenes o símbolos, también pueden funcionar como alegaciones ambientales implícitas si inducen a una percepción no respaldada.
Cualquiera de estas señales merece, al menos, pedir clarificación documental. Si la respuesta es evasiva o se reformula en términos genéricos, es necesario revisar el proyecto con más prudencia.
Tres preguntas ayudan a identificar un proyecto sostenible de uno que sólo utiliza vocabulario sostenible. ¿Qué promete el promotor? ¿Qué evidencia documental respalda esa promesa? ¿Y qué seguimiento la sostiene en el tiempo? Cuando una promotora puede contestar las tres con documentos contrastables, el proyecto merece una mirada seria. Si solo responde a la primera, lo razonable es pedir las otras dos antes de avanzar.
En Zubi Cities aplicamos este marco a las promociones del grupo. Los datos de 2025 sobre nuestros proyectos en ejecución, Madreselva y Pinea, reflejan 139 toneladas de CO₂ evitadas, 317 toneladas de CO₂ absorbidas, 1.214 metros cúbicos de agua ahorrada y 610 toneladas de material ahorrado. Esta información saldrá publicada en la Memoria de Impacto anual con la metodología detallada y verificación interna. Es el tipo de transparencia que consideramos necesaria para invertir, promover y construir con criterio.
